ในช่วงที่ผ่านมา ภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัด เกิดภาะวะการระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย หนี้ครัวเรือนพุ่งสูงแตะระดับที่น่ากังวล ขณะที่ประเทศขาดทิศทางการเติบโตชัดเจน ส่งผลให้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ไหลเข้าสู่ประเทศไทยน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน หนึ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่สะท้อนความเปราะบางได้อย่างชัดเจนที่สุด คือ ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ซึ่งกำลังเผชิญกับสงครามแย่งผู้เช่าอย่างเข้มข้น ผู้เช่าส่วนใหญ่ยังเป็นบริษัทเดิมๆ ที่เพียงย้ายสำนักงานจากตึกหนึ่งไปอีกตึกหนึ่ง ไม่ใช่การเติบโตจากดีมานด์ใหม่ เนื่องจากบริษัทต่างๆ แทบไม่ขยายกิจการและจำนวนพนักงานก็ไม่เพิ่มขึ้น กลยุทธ์ที่ดึงดูดผู้เช่าจึงหนีไม่พ้น การเสนอเงื่อนไขค่าเช่าที่ถูกลงกว่าเดิม 20–30% ทำให้เกิด price war ที่รุนแรงกว่าที่เคยเป็นมา ผลกระทบจึงลุกลามเป็น โดมิโนเอฟเฟกต์ (Domino Effect) ต่อเนื่องไปทั้งตลาด ทั้งในเชิงออฟฟิศและรีเทล ท่ามกลางการแข่งขันที่เดือดขึ้นทุกขณะ หากไม่มีดีมานด์ใหม่เข้ามาเติมเต็ม ความเคลื่อนไหวนี้อาจกลายเป็นแรงกดดันครั้งใหญ่ต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยในระยะกลางถึงยาว ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือดและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้เช่า ตลาดพื้นที่สำนักงานไทยกำลังเข้าสู่ยุคที่ใครปรับตัวได้เร็วและเสนอความคุ้มค่าได้มากกว่า คือผู้ที่อยู่รอดในสมรภูมิครั้งนี้
ขณะเดียวกัน อาคารสำนักงานเก่าเป็นจำนวนมากกำลังเผชิญความท้าทายอย่างหนัก อัตราการเช่าลดลงอย่างต่อเนื่อง เพราะไม่สามารถโน้มน้าวให้ผู้เช่าเดิมต่อสัญญาได้ ผู้เช่าจำนวนไม่น้อยเลือกย้ายไปสู่อาคารสำนักงานที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จ ซึ่งเหนือกว่าทั้งในด้านสิ่งอำนวยความสะดวก ทำเลที่ตั้ง และที่สำคัญที่สุดคือเงื่อนไขค่าเช่าที่ดึงดูดใจมากกว่า ส่งผลให้ผู้เช่าเหล่านี้มองว่าการย้ายไปยังพื้นที่ใหม่ ไม่เพียงแค่คุ้มค่าทางการเงิน แต่ยังช่วยยกระดับภาพลักษณ์ขององค์กรให้ทันสมัยและแข่งขันได้มากขึ้น
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า แม้สถานการณ์การแข่งขันด้านราคาของตลาดออฟฟิศในเวลานี้จะถูกมองว่าเป็นแรงกดดันสำหรับผู้พัฒนาโครงการ แต่ในอีกมุมหนึ่ง นี่กลับเป็นเวลาทองของผู้เช่า ที่กำลังมองหาการขยับขยายหรือย้ายสำนักงานไปสู่ทำเลและอาคารที่ตอบโจทย์มากกว่า ผู้เช่ามีโอกาสที่จะต่อรองและได้รับเงื่อนไขที่ดีที่สุดในรอบหลายปี ไม่ว่าจะเป็นราคาค่าเช่าที่คุ้มค่า ซึ่งลดลงจากระดับปกติถึง 20–30% รวมถึงทำเลที่ตอบโจทย์ธุรกิจ เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชน ช่วยเพิ่มความสะดวกทั้งสำหรับพนักงานและลูกค้า ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยที่สร้างบรรยากาศการทำงานที่เหมาะสม เอื้อต่อการเพิ่มประสิทธิภาพและความพึงพอใจของบุคลากร เหนือสิ่งอื่นใดการย้ายเข้าสู่อาคารสำนักงานใหม่ยังช่วยยกระดับภาพลักษณ์องค์กรได้อย่างมีนัยสำคัญ เพราะการได้อยู่ในอาคารที่มีมาตรฐานทันสมัยและเป็นแลนด์มาร์กของเมือง ไม่เพียงสะท้อนถึงความเป็นมืออาชีพแต่ยังตอกย้ำความน่าเชื่อถือและศักยภาพในการแข่งขันของบริษัทในสายตาของลูกค้าและคู่ค้า
กล่าวได้ว่า นี่คือช่วงเวลาที่ผู้เช่าได้เปรียบที่สุดในการเลือกพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพราะนอกจากต้นทุนจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญแล้ว การย้ายสำนักงานยังสามารถถูกใช้เป็น กลยุทธ์เชิงธุรกิจ เพื่อปรับภาพลักษณ์องค์กรและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในระยะยาวอีกด้วย
อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานคร ปีพ.ศ. 2556 – พ.ศ. 2569F ( ตร.ม.)
ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปีพ.ศ. 2568 อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 10.440 ล้านตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 1.35 จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า โดยพบว่าในช่วง 3 ไตรมาสของปีพ.ศ. 2568 ที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงานเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 4 โครงการ ด้วยพื้นที่เช่ารวม 177,312 ตารางเมตร และฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า อุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ยังคงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีพ.ศ. 2568 อาจมีอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดบริการใหม่กว่า 130,000 ตารางเมตร ส่งผลให้ในปีนี้อาจมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดรวมมากกว่า 300,000 ตารางเมตร ติดต่อกันเป็นปีที่ 4 นับตั่งแต่ปีพ.ศ. 2565
ผู้เช่าบางส่วนยังคงต้องการหาพื้นที่สำนักงานใหม่ รวมถึงต้องการต่ออายุสัญญาเช่าในอาคารเดิมและขอปรับลดราคาค่าเช่าลงและขณะเดียวกันต้องการขอปรับลดพื้นที่เช่าลง เนื่องจากผู้เช่าเริ่มให้ความสำคัญกับการควบคุมต้นทุน ดังนั้นผู้เสนอเช่าจึงมีการเสนอส่วนลดค่าเช่าหรือราคาเช่าที่ถูกลงเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้เนื่องจากแนวโน้มของตลาดอาคารสำนักงานนั้นมีการทำงานนอกพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มมากขึ้น ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ ประเทศไทยคาดว่าอุปสงค์ของพื้นที่สำนักงานจะยังคงอยู่ในช่วงซบเซาในช่วงนี้ พื้นที่ของอาคารสำนักงานในอนาคตจะถูกเปลี่ยนจากพื้นที่ดั้งเดิมไปเป็นพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นที่มากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการขององค์กรและสังคมของพนักงานต่อธุรกิจและบุคลากร
อัตราการเช่าอาคารสำนังานเกรดเอและเกรดบีในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้น ไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2568
ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปีพ.ศ. 2568 พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครถูกใช้ไปแล้วกว่า 9.000 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวม ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมาอยู่ที่ร้อยละ 86.20 ยังคงปรับตัวลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 0.69 ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่เกิดจากการใช้งานจากใช้งานเองของผู้พัฒนา กลุ่มสถาบันการเงิน ยานยนต์ และกลุ่มบริษัทเครื่องสำอาง ซึ่งบริษัทดังกล่าวยังคงมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่ใจกลาง รวมถึงพื้นที่รอบใจกลางที่สามารถเดินทางได้อย่างสะดวก และมีราคาแสนอเช่าที่ไม่สูงมากนัก คาดการณ์ว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีอุปสงค์การใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครจะยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
อาคารสำนักงานหลายแห่งที่เปิดบริการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ยังมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้พัฒนาพอสมควร ผู้พัฒนาบางส่วนพยายามแก้ไขปัญหาดังกล่าวด้วยการมอบส่วนลดราคาพิเศษให้กับผู้ที่สนใจเช่า เพื่อให้อัตราการเช่าปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งหลายอาคารสำนักงานมีผู้เช่าให้ความสนใจเข้าดูพื้นที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากได้ข้อเสนอพิเศษ แต่การตัดสินใจทำสัญญาเช่ายังไม่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา
ผู้เช่าบางส่วนยังคงมีความต้องการย้ายพื้นที่และปรับปรุงพื้นที่เช่าให้ทันสมัย และส่วนใหญ่เน้นการลดขนาดพื้นที่เช่าลงและราคาที่ถูกลงเพื่อเป็นการประหยัดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจ เนื่องจากมองว่าภาพรวมเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว รวมถึงเทรนด์ของการทำงานนอกพื้นที่ที่พบว่ามีบริษัทจำนวนมากอยู่ระหว่างการพิจารณาทบทวนบทบาทใหม่ของพื้นที่สำนักงานในฐานะที่เป็นสถานที่สำหรับการทำงานร่วมกัน และสร้างวัฒนธรรมขององค์กรโดยต้องมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยน ที่สำคัญไปกว่านั้นคือ การปรับเปลี่ยนพื้นที่ทำงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุดจะกลายเป็นสิ่งที่ทุกคนให้ความสำคัญ ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารสำนักงานจะมีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้นเพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร
ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยจำแนกตามพื้นที่ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2568 (บาท/ตร.ม./เดือน)
ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยโดยภาพรวมในทุกระดับและพื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.38 มาอยู่ที่ 775 บาทต่อตารางเมตรจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตามราคาเสนอเช่าที่เพิ่มขึ้นนี้มายังคงเกิดจากอุปทานใหม่ที่เข้ามายังคงมีราคาเสนอเช่าที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดซึ่งพบว่าราคาเสนอเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวสูงขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้ามาอยู่ที่ประมาณ 1,179 บาท พื้นที่สำนักงานเกรดเอในพื้นที่ลุมพินียังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,304 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่อย่างไรก็ตามในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานยังคงเลือกที่จะรักษาระดับราคาเช่าเดิมไว้เพื่อจูงใจให้ผู้เช่ารายใหม่ และเพื่อเติมเต็มพื้นที่เช่าเดิมที่ว่างลง และส่วนใหญ่เลือกที่จะมอบส่วนลดราคาพิเศษให้ผู้เช่ารายใหม่ที่ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ และพบว่าผู้พัฒนาบางส่วนยินดีที่จะปรับราคาเช่าลงหากผู้เช่ารายเดิมหมดสัญญาเช่าและต้องการต่อสัญญาเช่าในอาคารเดิม เพื่อต้องการรักษาผู้เช่าไว้
