ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกยังคงชะลอตัว แต่ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury กลับร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดนี้ยังคงเติบโต เกิดจากกำลังซื้อของกลุ่มเศรษฐีไทยและนักลงทุนต่างชาติที่มองว่าคอนโดมิเนียมหรูไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัยแต่ยังเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่สามารถเก็บมูลค่าและสร้างสถานะทางสังคมไปพร้อมกัน
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มีการกระจุกตัวอยู่ในย่าน Super Prime Area ของกรุงเทพฯ เช่น ทองหล่อ–พร้อมพงษ์–เอกมัย, วิทยุ–หลังสวน–ลุมพินี และ สาทร หรือแม้กระทั้งในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งพื้นที่เหล่านี้ถือเป็นทำเลทองคำที่หายากและมีอุปสงค์สูงจากทั้งชาวไทยฐานะดีและนักลงทุนต่างชาติ เพราะสะดวกต่อการใช้ชีวิต ใกล้ย่านธุรกิจ โรงแรมหรู ร้านอาหารชั้นนำ และแหล่งไลฟ์สไตล์ระดับโลก นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ที่เปิดขายยังมาพร้อมกับมาตรฐานระดับสากล ไม่ว่าจะเป็นการร่วมมือกับแบรนด์โรงแรมและดีไซน์เฮาส์ระดับโลก เช่น Aman หรือ Porsche Design ซึ่งช่วยสร้างคุณค่าเชิงแบรนด์ ทำให้โครงการเหล่านี้ไม่ได้ขายเพียงแค่พื้นที่อยู่อาศัย แต่ขายประสบการณ์และไลฟ์สไตล์เหนือระดับ ที่ตอบโจทย์กลุ่ม Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) ได้อย่างตรงจุด ขณะเดียวกันขนาดยูนิตที่ใหญ่เป็นพิเศษ 300–1,135 ตร.ม. ก็สะท้อนให้เห็นว่าโครงการเหล่านี้ถูกออกแบบมาเพื่อรองรับครอบครัวเศรษฐีที่ต้องการอยู่อาศัยจริง มากกว่าการเก็งกำไรในระยะสั้น ทำให้ตลาดมีเสถียรภาพและอุปสงค์จริงที่ต่อเนื่อง
สำหรับในเรื่องของราคาขายต่อตารางเมตร ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่ามีการทำราคาสถิติใหม่ โดยในปีพ.ศ. 2567 ที่ผ่านมา เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมหรูบางโครงการ มีราคาเฉลี่ยสูงถึง 1,000,000 บาท/ตร.ม. อาทิ Porsche Design Tower Bangkok ที่มีมูลค่าต่อยูนิตสูงสุดกว่า 1,400 ล้านบาท ถือเป็นสถิติที่สะท้อนกำลังซื้อของกลุ่ม Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) อย่างชัดเจน เมื่อรวมปัจจัยทั้งหมดนี้ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าจึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่แม้เศรษฐกิจโลกจะผันผวน แต่ตลาดคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ กลับยังคงเติบโตอย่างมั่นคง และสะท้อนภาพลักษณ์ว่าเมืองหลวงของไทยกำลังถูกยกระดับขึ้นเป็นหนึ่งใน Luxury Real Estate Hub ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อย่างแท้จริง
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ในกรุงเทพฯ กำลังยังคงก้าวข้ามขีดจำกัดเดิมๆ ขึ้นเป็น “Luxury Real Estate Hub” แห่งใหม่ของเอเชียอย่างเต็มตัว โดยมีปัจจัยสำคัญที่ผลักดันคือความต้องการของนักลงทุนและผู้ซื้อระดับนานาชาติที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ระดับเวิลด์คลาส ความร้อนแรงนี้สะท้อนจากยอดขายของคอนโดหรูราคาพุ่งสูงถึง 500-1,000 ล้านบาทต่อยูนิต ที่ยังคงทำยอดขายได้ดีอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้ยืนยันว่ากรุงเทพฯ ไม่ใช่แค่ตลาดภายในประเทศอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าจับตาเทียบเท่ากับมหานครชั้นนำอย่างฮ่องกง สิงคโปร์ หรือดูไบ
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์หลายรายอยู่ระหว่างการศึกษาและเตรียมเปิดตัวโครงการระดับนี้ในอนาคตอันใกล้นี้ด้วยเช่นกัน เช่น โครงการคอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทที่จะมีเพียง 11 ยูนิต หรือโครงการที่ตั้งอยู่บนถนนสารสินที่หลายคนตั้งตารอ ของ บมจ. แสนสิริ รวมถึงโครงการของอนันดา ดีเวลลอปเมนท์ในย่านพระราม 4 หรือแม้กระทั้งโครงการคอนโดมิเนียมสุดหรูของ Swire Properties (City Dynamic) บนถนนวิทยุ ที่รอการเปิดตัวในเร็วๆ นี้ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดนี้ และตอกย้ำถึงแนวโน้มการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ของกรุงเทพฯ ในระยะยาว ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงครองตลาดคอนโดมิเนียม Ultra Luxury แต่ผู้เล่นนอกตลาดหลักทรัพย์ก็เริ่มมีบทบาท การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ที่มีราคาขายมากกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิต ยังคงอยู่ภายใต้การนำของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีทั้ง อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, เอสซี แอสเสท, แสนสิริ, ควอลิตี้เฮ้าส์, พราว เรียล เอสเตท และโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ที่ต่างเดินหน้าเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโครงการหรูเพื่อจับกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงเปิดโอกาสให้กับผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเริ่มเข้ามามีบทบาทด้วยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็น CG Capital , 1.6 ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น, เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์, นายเลิศ ปาร์ค ดีเวลลอปเม้นท์ และ แฟนเดอร์ เฮลเวติค ไทย ที่ให้ความสนใจในตลาดระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี เพื่อสร้างจุดขายและเอกลักษณ์ที่แตกต่างจากผู้เล่นรายใหญ่ การเคลื่อนไหวดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึง การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ที่ไม่จำกัดอยู่เพียงผู้พัฒนาที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แต่ยังเปิดพื้นที่ให้ผู้ประกอบการรายใหม่ที่มุ่งสร้างแบรนด์แห่งไลฟ์สไตล์ และมอบประสบการณ์อยู่อาศัยสุดเอ็กซ์คลูซีฟ ซึ่งช่วยเพิ่มสีสันและทำให้ตลาด Ultra Luxury ของกรุงเทพฯ มีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น
อุปทาน
อุปทานคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ในพื้นที่กรุงเทพมหานครที่เปิดขายใหม่ในช่วงปีพ.ศ. 2015-2026F
หมายเหตุ : ข้อมูลคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury คือโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ที่มีราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 300,000 บาทต่อ ตารางเมตร ยังคงมีอุปทานจำกัดแต่กลับมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอดทศวรรษที่ผ่านมา โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury เปิดขายใหม่รวมทั้งหมด 6,625 ยูนิต มูลค่าการพัฒนารวมมากกว่า 205,090 ล้านบาท โดยพบว่า ก่อนปี พ.ศ. 2562 ตลาดมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่สูงถึง 5,072 ยูนิต แต่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ COVID-19 และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้อุปทานปรับตัวลดลงอย่างชัดเจน หลังจากนั้นตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดในปี พ.ศ. 2567 เมื่อมีคอนโดมิเนียม Ultra Luxury เปิดขายใหม่ 958 ยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่ค่อนข้างสูงท่ามกลางการชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวม แสดงให้เห็นถึงความมั่นใจของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการเปิดตัวโครงการใหม่
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า แนวโน้มตลาดในไตรมาสสุดท้ายของปี พ.ศ. 2568 – 2569 จะยังคงแข็งแกร่ง โดยคาดว่าจะมีการเปิดขายใหม่ มากกว่า 1,000 ยูนิต ส่วนใหญ่โดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งจะทำให้การแข่งขันในตลาด Ultra Luxury กลับมาร้อนแรงอีกครั้ง
โดยเฉพาะในช่วงปลายปีนี้ จะมี สามโครงการ Ultra Luxury เปิดขายใหม่ ที่น่าจับตามอง:
1. Still Sukhumvit – โครงการร่วมทุนระหว่าง SC ASSET และ Tokyo Tatemono จำนวน 124 ยูนิต
2. InterContinental Residences Bangkok Asoke – โครงการ Freehold Branded Residences ของ CG Capital ติดซอยสุขุมวิท 16 ตรงข้ามตลาดปลาวาฬ มีเพียง 88 ยูนิต
3. โครงการของ Swire Properties (City Dynamic) บริเวณวิทยุ 2 อาคาร 395 ยูนิต
การเปิดตัวพร้อมกันของโครงการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึง ความร้อนแรงของตลาด Ultra Luxury ในกรุงเทพฯ อีกครั้ง และบ่งชี้ว่าแม้ตลาดโดยรวมจะมีการชะลอตัว แต่กลุ่มผู้ซื้อระดับบนยังคงมีความต้องการสูงและพร้อมแข่งขันเพื่อยูนิตคุณภาพสูง ทำให้ไตรมาสสุดท้ายของปีนี้เป็นช่วงเวลาที่ ตลาดจะดุเดือดและน่าติดตามอย่างยิ่ง
อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ราคาขายมากกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิต ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ. 2568 จำแนกตามพื้นที่
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า คอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยสูงกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร ทำเลถือเป็นตัวแปรที่สำคัญที่สุด ไม่เพียงแต่กำหนด ราคาต่อตารางเมตร แต่ยังสะท้อนถึง ความต้องการของผู้ซื้อและศักยภาพการลงทุนในอนาคต ผู้ซื้อกลุ่มนี้ไม่ได้มองเพียงตัวอาคารหรือการออกแบบ แต่ให้ความสำคัญกับ ความสะดวกสบาย, ไลฟ์สไตล์รอบตัว, และภาพลักษณ์ของทำเล
ในกรุงเทพมหานคร ทำเลศูนย์กลางเมืองหรือ City Area เช่น สุขุมวิท, ทองหล่อ, ชิดลม และสาทร ยังคงครองใจผู้ซื้อกว่า 80% ของโครงการ Ultra Luxury ทั้งหมด ด้วยเหตุผลที่ชัดเจน ทั้งในเรื่องของการเดินทางสะดวกผ่าน BTS และ MRT, ใกล้ร้านอาหารและแหล่งช้อปปิ้งระดับพรีเมียม, รวมถึงเป็นจุดศูนย์รวมไลฟ์สไตล์และธุรกิจชั้นนำ โครงการในทำเลนี้จึงมักเป็น High-Rise Condominium ที่เน้น วิวเมืองอันโดดเด่น, การออกแบบทันสมัย, และบริการระดับหรู ทำเลใจกลางเมืองไม่เพียงดึงดูดผู้ซื้อ แต่ยังสร้างความมั่นใจด้านราคาขายต่อและความสามารถในการปล่อยเช่า
ในขณะเดียวกัน ทำเล Riverside เช่น Banyan Tree Riverside หรือ The Residences @ Mandarin Oriental กลับนำเสนอความแตกต่างชัดเจน เหมาะกับผู้ที่ต้องการ ความสงบ ริมแม่น้ำ และพื้นที่ส่วนตัว โครงการในทำเลนี้มักเป็น Low-Rise หรือ Boutique Residences ที่ออกแบบเพื่อความเป็นส่วนตัวสูงสุด วิวแม่น้ำที่สวยงามและความร่มรื่นของธรรมชาติสร้างเอกลักษณ์ที่ไม่สามารถหาจากทำเลใจกลางเมืองได้ ความต้องการอาจไม่สูงเท่ากลางเมือง แต่ผู้ซื้อกลุ่ม Ultra High-Net-Worth ให้คุณค่ากับความ หรูหราและความเป็นเอกลักษณ์ มากกว่าทำเลสะดวกเพียงอย่างเดียว
นอกจากนี้ ยังมี Eastern Fringe Area เช่น Beatniq, Eden Ekamai, และ TELA Residences ซึ่งเป็นทำเลเกิดใหม่ที่ราคาย่อมเยากว่ากลางเมือง เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว แม้ความต้องการจะยังไม่สูงนัก แต่ศักยภาพการเติบโตของพื้นที่และความเป็นไปได้ในการเพิ่มมูลค่าในอนาคตถือเป็นโอกาสทองสำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์
จากภาพรวมนี้สะท้อนให้เห็นว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับบนยังคงให้ความสำคัญกับ ทำเลใจกลางเมือง เป็นอันดับแรก เพราะสามารถสร้าง ความมั่นใจด้านราคาและความต้องการของผู้ซื้อ ได้ชัดเจนที่สุด ในขณะที่ทำเล Riverside และ Eastern Fringe กลายเป็นตัวเลือกสำหรับผู้ซื้อที่มองหา ความสงบ ความพรีเมียมเฉพาะตัว และผลตอบแทนระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินได้กลายเป็นตัวแปรที่ทรงอิทธิพลที่สุดต่อการกำหนดราคาขายของคอนโดมิเนียมระดับบน โดยเฉพาะใน ย่านวิทยุ เพลินจิต และชิดลม ซึ่งเป็นหนึ่งในทำเลที่ดินแพงที่สุดของกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีที่ดินบางแปลงเสนอขายในระดับ สูงกว่า 4 ล้านบาทต่อตารางวา ถือเป็นระดับราคาที่สะท้อนทั้งความหายากของที่ดินและความต้องการที่ไม่ลดลงเลยแม้ในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว ย่านวิทยุถือเป็นทำเล “ทองคำ” ที่ผสมผสานทั้งความเงียบสงบและความใกล้ชิดกับย่านธุรกิจ ทำให้เป็นที่ตั้งของโครงการ Ultra Luxury ระดับตำนานหลายแห่ง เช่น 98 Wireless และ Sindhorn Residence ขณะที่พื้นที่เพลินจิตและชิดลม ซึ่งอยู่ใกล้ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์อย่าง Central Embassy และ Central Chidlom ยังคงเป็นเป้าหมายของผู้พัฒนาชั้นนำ แม้ต้นทุนที่ดินจะสูงก็ตาม สุดท้ายการที่มีแปลงที่ดินบางแห่งในย่านวิทยุ เพลินจิต และชิดลม เสนอขายในราคาสูงกว่า 4 ล้านบาทต่อตารางวา ไม่เพียงเป็นตัวเลขสะท้อนความแพงของที่ดินเท่านั้น แต่ยังเป็นสัญลักษณ์ของความหรูหรา ที่ผลักดันให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ของกรุงเทพฯ ยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่น่าจับตามองที่สุดในภูมิภาคเอเชีย
