ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ภาพรวมอุปทาน ปี 66 คาดการออกใบอนุญาตจัดสรรลดลง12.1 %ก่อนดีดตัวขึ้นรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในปี 67 เหตุหลายปัจจัยลบ เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวต็มที่ ดอกเบี้ยขาขึ้น ฉุดกำลังซื้อลดลง สวนทางราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น ด้านยอดโอนแนวราบลดลงทุกระดับราคา ยกเว้นบ้านราคา 7.5-10 ล้านบาทที่โตสวนขณะที่ต่างชาติกลับมาโอนเทียบเท่าก่อนโควิด จับตารัสเซียยอดโอนพุ่ง-พม่าซื้อห้องชุดราคาสูงสุด พร้อมคาดการณ์ยอดโอนปี 66 ต่ำล้านล้านเหลือ 9.7 แสนล้าน
ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์(REIC) เปิดเผยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยช่วงครึ่งปีแรก (ม.ค.–มิ.ย.2566) อุปสงค์มีการปรับตัวลดลง โดยมีหน่วยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี จำนวน 64,998 หน่วย มีมูลค่า 273,178 ล้านบาท ซึ่งลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยลดลง11.6 % และ10.9 % ตามลำดับ จากปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ โดยมีการฟื้นตัวในภาคของการท่องเที่ยว แต่ยังมีข้อจำกัดเรื่องภาคการลงทุน การส่งออก และแม้ว่าภาวะเงินเฟ้อจะมีทิศทางชะลอตัวลงจนถึงสิ้นปี แต่อัตราดอกเบี้ยในปีนี้มีการปรับขึ้นมาแล้ว 4 ครั้ง ครั้งละ 0.25% และมีโอกาสจะปรับเพิ่มขึ้นอีก 0.25% หรือ 0.50% ทำให้ในปีนี้อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับเพิ่ม 1.25-1.50% ซึ่งภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่เริ่มจะส่งผลทำให้ประชาชนเริ่มมีความลังเลใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับภาวะอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น
โดยปัจจัยข้างต้นส่งผลต่อการปรับเปลี่ยนของอุปสงค์ และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย โดยอุปสงค์มีการปรับตัวลดลงของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ และยอดขายใหม่ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร และยังต้องการมาตรการกระตุ้นที่สำคัญ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความชัดเจน และตรงจุด และยังถือเป็นความท้าทายของรัฐบาลใหม่ในการกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจ และภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องชัดเจน และตรงจุด ทั้งนี้ ถือเป็นความท้าทายของรัฐบาลใหม่ในการกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจ
ยอดโอนบ้านราคา 7.5-10 ล้านโตสวนกระแส
ภายใต้ปัจจัยลบต่างๆ คาดว่าทั้งปี จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ 80,643 หน่วย ลดลง 12.1% จากปี2565 ที่ 91,692 หน่วย และปี 2567 จะเพิ่มขึ้น 3% ที่ 83,062 หน่วย หรือมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้าง 34.09 ล้านตารางเมตร(ตร.ม.) ลดลง 12.6% และปี 2567 จะเพิ่มขึ้น 1.9% เป็น 34.75 ล้านตร.ม.
เมื่อพิจารณาตามระดับราคาพบว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 7.51-10 ล้านบาท มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นสูงสุด 16 % มูลค่าเพิ่มขึ้น 17.5 % และระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 12.4 % มูลค่าเพิ่มขึ้น 10.3 % โดยในส่วนของที่อยู่อาศัยแนวราบการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทุกระดับราคายกเว้นระดับราคา 7.51-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2 % และระดับราคาเกินกว่า 10ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.2%
คาดมูลค่าการโอนปี 66 ต่ำกว่าล้านล้านบาท
ด้านสถานการณ์อุปสงค์ จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่า มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 91,085 หน่วย ลดลง 4.4 % เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 95,285 หน่วย ซึ่งส่งสัญญาณว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มแผ่วลง โดยมีมูลค่าโอนฯจำนวน 258,149 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.5 % เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 256,739 ล้านบาท โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง3.8 % แต่อาคารชุดเพิ่มขึ้น13.6 % ซึ่งเป็นผลมาจากการซื้อคอนโดในปี 2565 ซึ่งยังมีการผ่อนปรนมาตรการ LTV และมีการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสที่ 1 และ 2 ของปีนี้ แต่ในครึ่งปีหลังคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์น่าจะมีแนวโน้มลดลง
ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าปี 2566 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวนประมาณ 336,062 หน่วย ลดลง 14.5 % เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งถือว่าอยู่ระดับต่ำที่สุดนับจากปี 2561 และตลาดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ประมาณ 977,593 ล้านบาท ลดลง 8.2 % ซึ่งต่ำกว่า 1 ล้านล้านบาท โดยลดลงทั้งในส่วนของอยู่อาศัยแนวราบและห้องชุด ซึ่งที่อยู่อาศัยแนวราบ คาดว่าจะมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 251,635 หน่วย ลดลง11.9 % มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 728,092 ล้านบาทลดลง 6.2 % และคาดการณ์ว่าจะเป็นหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดประมาณ 84,427 หน่วย ลดลง 21.2 % เมื่อเทียบกับปี 2565 มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 249,501 ล้านบาทลดลง 13.5%
อย่างไรก็ตาม สำหรับในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 349,910 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.1 % คิดเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 1,022,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.6 %
ต่างชาติกลับมาโอน 7,338 หน่วยเทียบเท่าก่อนโควิด
สำหรับ ในช่วงครึ่งแรกปี 2566 มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 7,338 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 14.7 % ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด มูลค่าเป็นสัดส่วน 24.5% หรือมีจำนวน 35,211 ล้านบาท โดยมีหน่วยโอน ฯ เพิ่มขึ้น 65.6 %มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 57.8 % โดยพบว่าสัญชาติจีนยังคงซื้อห้องชุดมากที่สุดเป็นอันดับ 1 ขณะที่สัญชาติพม่าซื้อห้องชุดมีมูลค่าสูงที่สุด โดยซื้อราคาเฉลี่ย 7.00 ล้านบาท และสัญชาติอินเดียซื้อห้องชุดที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ยสูงที่สุด โดยซื้อพื้นที่เฉลี่ย 89.8 ตร.ม.
5 อันดับแรกต่างชาติโอนห้องชุดสูงสุด
โดย 5 อันดับแรกที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติสูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็นสัญชาติจีนมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 3,448 หน่วย มูลค่า 16,992 ล้านบาท อันดับ 2 คือรัสเซีย จำนวน 702 หน่วย มูลค่า 2,556 ล้านบาท อันดับ 3 สหรัฐอเมริกา จำนวน 293 หน่วย มูลค่า 1,289 ล้านบาท อันดับ 4 ฝรั่งเศส จำนวน 269 มูลค่า 1,127 ล้านบาท และอันดับ 5 สหราชอาณาจักร จำนวน 260 หน่วย มูลค่า 1,287 ล้านบาท
“สำหรับพื้นที่ที่ชาวต่างชาติมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงสุด 10 อันดับแรกในไตรมาส 2 ปี 2566 ส่วนใหญ่จะเป็นเมืองท่องเที่ยวและเป็นเมืองมใหญ่ ได้แก่ ชลบุรี กรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ สมุทรปราการ ประจวบคีรีขันธ์ นนทบุรี ระยอง สุราษฎร์ธานี และเพชรบุรี ซึ่งมาตรการการเพิ่มสัดส่วนการถือครองห้องชุดของคนต่างชาติ อาจจะโฟกัสไปในจังหวัดเหล่านี้เป็นหลัก” ดร.วิชัย กล่าว
นอกจากนี้ ยังมีข่าวดีรับ 9 เดือน 9 ตลาดนัดบ้านมือสองเปิดให้ประชาชนขายบ้านฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย โดย REIC ได้มอบหมายจากคณะกรรมการกองทุนพัฒนาระบบสถาบันการเงินเฉพาะกิจ(SFls) ให้พัฒนาฐานข้อมูล “บ้านมือสอง” ภายใต้ระยะเวลาโครงการตั้งแต่วันที่ 4 พ.ค.2561-วันที่ 29 ก.พ.2568 ด้วย Go Live ระบบฐานข้อมูลบนเว็บไซต์ www.taladnudbaan.com ปัจจุบันได้จัดทำสัญญาร่วมกัน(MOU)ร่วมกับ 25 หน่วย ซึ่งมีทรัพย์ประกาศขายผ่านเว็บไซต์กว่า 68,000 รายการทรัพย์ และวันที่ 9 ก.ย.2566 จะเปิดระบบให้ประชาชนฝากขายทรัพย์โดยไม่มีค่าใช้จ่าย และปี 2566 วางเป้าหมายมีสมาชิกฝากขายไม่น้อยกว่า 3,000 ราย
