ส่องเคล็ดลับวางแผนซื้อบ้านฉบับ “ชาวฟรีแลนซ์” ทำอย่างไรให้ผ่านฉลุย

เทรนด์ Gig Economy หรือระบบเศรษฐกิจที่เน้นการจ้างงานแบบชั่วคราวมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในไทย หลังจากหลายบริษัทมีการปรับโครงสร้างองค์กร ประกอบกับเทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทในการดำเนินชีวิตประจำวันมากขึ้น และคนรุ่นใหม่มีแนวคิดต้องการความอิสระในการทำงานที่ยืดหยุ่นด้านเวลา ส่งผลให้อาชีพอิสระ (Freelance) อาทิ แม่ค้าออนไลน์, พนักงานส่งอาหารเดลิเวอรี่, บริการแม่บ้านออนไลน์ หรืออินฟลูเอนเซอร์ ฯลฯ ขยายตัวอย่างรวดเร็วและเติบโตไปพร้อมกับเศรษฐกิจดิจิทัลในไทย

ข้อมูลจากการสำรวจภาวะการทำงานของประชากร สำนักงานสถิติแห่งชาติ ไตรมาส 2 ปี 2568 และรายงานสถานการณ์ด้านแรงงานไตรมาส 2 ปี 2568 ของกองเศรษฐกิจการแรงงาน สำนักงานปลัดกระทรวงแรงงานเผยว่า ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2568 มีสัดส่วนของผู้ประกอบอาชีพอิสระถึง 50.01% ของผู้มีงานทำทั้งหมด 39.51 ล้านคน เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 49.81% ขณะที่ข้อมูลจาก Fastwork เผยว่า ตั้งแต่ปี 2565–2566 แพลตฟอร์มจ้างงานประเภทฟรีแลนซ์ในไทยมีจำนวนผู้ใช้งานเพิ่มขึ้นถึง 50%

ด้วยรูปแบบการทำงานที่ไม่ต้องเข้าออฟฟิศ ทำให้ชาวฟรีแลนซ์จำนวนไม่น้อยเลือกทำงานที่บ้าน (Work From Home) บางครั้งจึงจำเป็นต้องขยับขยายพื้นที่บ้าน/คอนโดฯ เพื่อให้สามารถจัดสรรสัดส่วนพื้นที่พักผ่อนและทำงานได้อย่างลงตัวยิ่งขึ้น อย่างไรก็ดี แม้ว่าชาวฟรีแลนซ์จะได้รับอิสระในการใช้ชีวิตและมีรายได้สูง แต่เมื่อยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย มักถูกมองว่ามีรายได้ไม่แน่นอน เนื่องจากในมุมมองสถาบันการเงินยังคงพิจารณาจากความสม่ำเสมอของรายได้ประกอบด้วย ส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้ต้องเผชิญกระบวนการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดกว่าผู้มีรายได้ประจำอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ส่องความท้าทายของฟรีแลนซ์เมื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study ของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย พบว่า เกือบ 3 ใน 5 (56%) ของผู้ตอบแบบสอบถาม เผยว่าอุปสรรคสำคัญเมื่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาจากอาชีพและรายได้ที่ไม่มั่นคง รองลงมาคือมีประวัติทางการเงินไม่ดี 41% และมีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio) ไม่เอื้ออำนวย 30% สะท้อนให้เห็นว่าความมั่นคงทางการเงินยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญของผู้ยื่นกู้ และตอกย้ำให้เห็นว่าชาวฟรีแลนซ์ซึ่งไม่มีเงินเดือนประจำจำเป็นต้องเตรียมพร้อมรับมือด้วยการวางแผนการเงินอย่างรัดกุม

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เผยให้เห็นความท้าทายที่ผู้ประกอบอาชีพอิสระต้องเผชิญเมื่อยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร ดังนี้

• ความมั่นคงของรายได้ ปัจจัยสำคัญอันดับต้น ๆ ในการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารคือต้องมั่นใจว่าผู้กู้จะมีความสามารถในการชำระหนี้ได้ตลอดระยะเวลาในสัญญา ขณะที่ผู้ประกอบอาชีพอิสระมักมีรายได้เข้ามาไม่สม่ำเสมอ โดยรายได้มักผันแปรตามปริมาณงานในแต่ละเดือน แตกต่างจากพนักงานประจำที่มีรายได้หลักมาจากเงินเดือน จึงดูมีความมั่นคงกว่า เมื่อเปรียบเทียบกันจึงทำให้ผู้ประกอบอาชีพอิสระมีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้มากกว่ากลุ่มพนักงานประจำ • เอกสาร/หลักฐานยืนยันรายได้ เมื่อยื่นขอกู้ซื้อที่อยู่อาศัย หากเป็นพนักงานประจำจะมีเอกสารยืนยันรายได้ที่ชัดเจน ได้แก่ สลิปเงินเดือนและหนังสือรับรองเงินเดือนจากบริษัท แสดงให้เห็นความสามารถในการชำระหนี้ ต่างจากผู้ประกอบอาชีพอิสระที่ธนาคารต้องขอเอกสารแสดงหลักฐานทางการเงินอย่างละเอียด ซึ่งจำเป็นต้องเก็บเอกสารทางการเงินเพื่อแสดงรายได้ไว้ทุกฉบับ รวมทั้งหลักฐานแสดงทรัพย์สินอื่น ๆ หากขาดเอกสารบางส่วนไป อาจไม่เพียงพอที่จะแสดงให้ธนาคารเห็นความสม่ำเสมอและความมั่นคงของรายได้หลังหักรายจ่ายออกแล้ว • อายุงานที่ธนาคารกำหนด บางธนาคารจะกำหนดให้ผู้ประกอบอาชีพอิสระต้องมีประสบการณ์ในการประกอบอาชีพนั้น ๆ อย่างน้อย 1-2 ปี เพื่อแสดงให้เห็นถึงความมั่นคงของอาชีพและความต่อเนื่องของรายได้ในระยะยาว หากเพิ่งเริ่มต้นทำงานอิสระได้ไม่นานหรือเปลี่ยนสายงานบ่อยครั้ง อาจกลายเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อการพิจารณาสินเชื่ออย่างมีนัยสำคัญ

วางแผนอย่างมั่นใจ ชาวฟรีแลนซ์กู้ซื้อบ้านได้ไม่ไกลเกินเอื้อม

แม้การกู้ซื้อบ้านของผู้ประกอบอาชีพอิสระจะมีความท้าทายด้านเอกสารและกระบวนการพิจารณาที่เข้มงวดกว่าพนักงานประจำ แต่หากรู้แนวทางเตรียมตัวก่อนขอสินเชื่ออย่างชาญฉลาด การเป็นเจ้าของบ้านในฝันก็ไม่ใช่เรื่องไกลเกินเอื้อม ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แนะเคล็ดลับเตรียมความพร้อมก่อนวางแผนกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ เริ่มต้นวางรากฐานทางการเงินอย่างไรให้มั่นคง เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อบ้านให้ผ่านได้ง่ายขึ้น

1. ประเมินความสามารถในการผ่อนบ้าน ขั้นตอนแรกในการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบอาชีพอิสระควรนำรายได้ที่มีการยื่นภาษีในปีที่ผ่านมามาหาร 12 เพื่อหารายรับเฉลี่ยที่ได้ในแต่ละเดือน จากนั้นจึงนำตัวเลขดังกล่าวมาเปรียบเทียบกับภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมด เพื่อคำนวณหาความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน/คอนโดฯ ซึ่งธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้จากค่า DSR (Debt Service Ratio) หรืออัตราส่วนที่แสดงภาระหนี้สินทั้งหมดต่อเดือนเทียบกับรายได้รวมต่อเดือน โดยรายจ่ายหรือภาระหนี้ทั้งหมดต่อเดือนนั้นไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ ซึ่งสามารถคำนวณด้วยสูตร (รายได้ต่อเดือน) X (40%) = (ความสามารถผ่อนบ้าน) เช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 40% = 12,000 บาท เมื่อหักภาระหนี้ต่าง ๆ ออกจากจำนวน 12,000 บาทแล้ว จะได้ความสามารถผ่อนบ้านกับธนาคารที่เหลืออยู่ ซึ่งผู้บริโภคสามารถนำตัวเลขดังกล่าวมากำหนดราคาเบื้องต้นเพื่อค้นหาบ้าน/คอนโดฯ ที่มีราคาเหมาะสมกับงบประมาณต่อไป

1. มีหลักฐานการทำงานชัดเจน เนื่องจากฟรีแลนซ์ไม่มีสังกัดองค์กรอย่างเป็นทางการ การเก็บหลักฐานการทำงานอย่างเป็นระบบจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง ผู้บริโภคควรเตรียมเอกสารแสดงการประกอบอาชีพไว้อย่างน้อย 1-2 ปี ไม่ว่าจะเป็นสัญญาว่าจ้างจากลูกค้าทุกฉบับ, ผลงานย้อนหลัง (Portfolio) หรือเอกสารการจดทะเบียนธุรกิจการค้า หรือใบประกอบวิชาชีพต่าง ๆ หากมีหลักฐานการทำงานเหล่านี้ครบถ้วนจะช่วยยืนยันความต่อเนื่องของรายได้ และแสดงให้ธนาคารเห็นถึงความน่าเชื่อถือในอาชีพได้อย่างชัดเจน 2. วางแผนออมเงินดีมีชัยไปกว่าครึ่ง ความมั่นคงทางการเงินไม่ได้วัดเพียงรายได้ที่เข้ามาเท่านั้น แต่ยังวัดจากวินัยในการออมด้วย นอกจากการออมเงินจะช่วยให้คุณมีเงินก้อนสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นเมื่อซื้อบ้าน/คอนโดฯ แล้ว ยังถือเป็นการซ้อมผ่อนบ้านล่วงหน้าเพื่อให้สามารถปรับแผนการเงินให้เหมาะสมเมื่อต้องผ่อนชำระจริงอีกด้วย ผู้บริโภคจึงควรเริ่มวางแผนออมเงินเพื่อใช้เป็นเงินดาวน์เมื่อซื้อบ้าน/คอนโดฯ ประมาณ 10-30% นอกจากนี้ควรมีเงินออมสำรองไว้สำหรับผ่อนบ้าน/คอนโดฯ อย่างน้อย 6 เดือน เพื่อเป็นหลักประกันความมั่นคงหากรายได้เกิดความผันผวนในอนาคต โดยการวางแผนรับมือความเสี่ยงนี้จะช่วยให้ธนาคารมั่นใจในศักยภาพทางการเงินของผู้กู้มากขึ้น 3. ยื่นภาษีอย่างถูกต้องตามกฎหมาย การยื่นภาษีอย่างสม่ำเสมอเป็นเอกสารรับรองที่น่าเชื่อถือของอาชีพอิสระ เนื่องจากเป็นการยืนยันรายได้ต่อภาครัฐอย่างเป็นทางการ แสดงให้เห็นว่ารายได้ของคุณเป็นไปตามกฎหมายและสามารถตรวจสอบได้จริง ทำให้ธนาคารมั่นใจในความถูกต้องและสามารถตรวจสอบที่มาของรายได้ได้อย่างชัดเจน ผู้ประกอบอาชีพอิสระจึงไม่ควรละเลยการยื่นภาษีให้ถูกต้องและตรงกับความเป็นจริง โดยยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด. 90 หรือ 94) ทุกปีเพื่อแสดงความต่อเนื่องของรายได้ และเก็บหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) ไว้ทุกฉบับ ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญที่ชาวฟรีแลนซ์ต้องได้รับจากผู้ว่าจ้างทุกครั้งเมื่อมีการรับเงินค่าจ้างและแสดงรายละเอียดว่าถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายเท่าไร เพื่อเป็นหลักฐานยืนยันรายได้กับธนาคาร 4. เดินบัญชีธนาคารให้สม่ำเสมอ รายการเดินบัญชีธนาคาร (Statement) ถือเป็นหลักฐานแสดงกระแสเงินสดที่สำคัญของผู้ประกอบอาชีพอิสระ เช่นเดียวกับสลิปเงินเดือนของพนักงานประจำ ดังนั้น ผู้ประกอบอาชีพอิสระจึงควรวางแผนสร้างรายการเดินบัญชีธนาคารให้สวย โดยเลือกใช้บัญชีธนาคารหลักเพียงบัญชีเดียวในการรับรายได้จากการทำงาน มีการโอนเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ หากได้รับค่าจ้างเป็นเงินสดก็ควรนำไปฝากในบัญชีธนาคารเพื่อแสดงให้เห็นความต่อเนื่องของรายได้ และพยายามรักษายอดคงเหลือในบัญชีอยู่เสมอ นอกจากนี้ ควรหลีกเลี่ยงการถอนเงินออกจนหมดบัญชีบ่อย ๆ ด้วย การเดินบัญชีที่สม่ำเสมอจะช่วยยืนยันสภาพคล่องและความน่าเชื่อถือของรายได้ โดยธนาคารจะตรวจสอบรายการเดินบัญชีย้อนหลังเป็นระยะเวลา 6 เดือนถึง 1 ปี

1. สร้างประวัติทางการเงินดี ไม่มีหนี้ค้างชำระ ปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อคือผู้กู้ต้องมีประวัติทางการเงินที่ดี โดยธนาคารจะตรวจสอบประวัติการชำระหนี้ย้อนหลังจากเครดิตบูโร บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด ซึ่งจะมีประวัติการชำระหนี้ของผู้กู้ย้อนหลัง 3 ปี ผู้บริโภคที่ต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยจึงควรสร้างประวัติทางการเงินให้ดูดี ไม่มีหนี้ค้างชำระ ไม่มีการผ่อนสินค้าจำนวนมากตอนที่ยื่นกู้ซื้อบ้าน และไม่มีประวัติการใช้บัตรกดเงินสดอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ หากผู้บริโภครู้จักบริหารจัดการค่าใช้จ่ายและใช้บัตรเครดิตอย่างถูกวิธี และเคยมีประวัติการผ่อนชำระสินค้าตรงตามกำหนดทุกงวด จะเป็นตัวสะท้อนวินัยทางการเงินในการชำระหนี้ของผู้กู้ได้อีกทางนึง 2. “กู้ร่วม” เพิ่มโอกาสอนุมัติและวงเงินกู้ หากผู้ประกอบอาชีพอิสระต้องการเพิ่มโอกาสอนุมัติ การกู้ร่วมกับบุคคลที่มีรายได้ประจำ เช่น คู่สมรส พ่อ-แม่ หรือญาติพี่น้อง ก็ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ นอกจากผู้กู้ร่วมจะเข้ามาเติมเต็มความมั่นคงของรายได้แล้ว ยังทำให้ธนาคารเห็นถึงความสามารถในการชำระหนี้ที่มีมากขึ้นซึ่งจะเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อตามไปด้วย นอกจากนี้ เมื่อรวมรายได้ของผู้กู้ทั้งสองคนแล้วยังส่งผลให้วงเงินกู้ที่ได้รับเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน เปิดโอกาสให้ผู้บริโภคสามารถเลือกซื้อบ้าน/คอนโดฯ ในงบประมาณที่สูงขึ้นได้ อย่างไรก็ตาม ผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วมต้องทำความเข้าใจถึงภาระหนี้และความรับผิดชอบที่มีร่วมกันอย่างชัดเจนก่อนตัดสินใจ

แม้เส้นทางการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของชาวฟรีแลนซ์จะมีความท้าทายมากกว่าผู้มีรายได้ประจำ แต่ไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้ หากเริ่มต้นเรียนรู้สร้างวินัยทางการเงินและแสดงหลักฐานความมั่นคงทางการเงินได้อย่างชัดเจน สิ่งเหล่านี้จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้การกู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ ของผู้ประกอบอาชีพอิสระผ่านการอนุมัติได้ง่ายขึ้นอย่างแน่นอน ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (www.DDproperty.com) ได้รวบรวมบทความน่ารู้พร้อมอัปเดตข่าวสารล่าสุดในแวดวงอสังหาฯ รวมทั้งเป็นแหล่งข้อมูลประกาศซื้อ/ขาย/ให้เช่าที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพทั่วประเทศ ช่วยให้คนหาบ้านทุกอาชีพสามารถเตรียมความพร้อมและเริ่มต้นวางแผนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในฝันได้อย่างราบรื่นยิ่งขึ้น