การเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นหน้าที่ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกคน ในปี 2568 มีการปรับเปลี่ยนรายละเอียดบางประการและขยายเวลาการชำระภาษี ผู้เป็นเจ้าของบ้าน คอนโด ที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างต่างๆ จำเป็นต้องเข้าใจรายละเอียดการคำนวณภาษี อัตราการจัดเก็บ และวิธีชำระภาษีอย่างถูกต้อง เพื่อหลีกเลี่ยงเบี้ยปรับและดอกเบี้ยที่อาจเกิดขึ้นจากการไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร และเริ่มใช้เมื่อไหร่?
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่หลายคนเรียกสั้นๆ ว่า “ภาษีที่ดิน” เป็นภาษีที่จัดเก็บเป็นรายปีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2562 และเริ่มจัดเก็บภาษีครั้งแรกเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นมา โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะเป็นผู้จัดเก็บภาษี
ภาษีนี้เข้ามาแทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดิน รวมถึงภาษีบำรุงท้องถิ่นแบบเดิม เพื่อให้การจัดเก็บภาษีมีความเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยการคำนวณภาษีจะใช้มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นฐานในการคิดคำนวณ แบ่งเป็น 3 รายการคือ
- ที่ดิน – ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน
- สิ่งปลูกสร้าง – ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้าง
- สิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด – ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด
โดยองค์กรบริหารส่วนท้องถิ่นจะประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์และอัตราภาษีที่เรียกเก็บในแต่ละปี ซึ่งราคาประเมินทุนทรัพย์นี้จะเป็นราคาเดียวกันกับราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน
ประเภทของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จำแนกอย่างไร?
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่งออกเป็น 4 ประเภทตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ได้แก่:
1. ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย
ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ โดยแบ่งเป็น 3 กรณี:
- บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว (มีชื่อในทะเบียนบ้าน)
- บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว เช่น คอนโด (มีชื่อในทะเบียนบ้าน)
- บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป
2. ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการสร้างรายได้ เช่น สำนักงาน ออฟฟิศ ร้านอาหาร โรงแรม ห้างสรรพสินค้า หรือพื้นที่ที่ใช้ประกอบธุรกิจต่างๆ
3. ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม
ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ในการเกษตร เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ ประมง เพาะเลี้ยงพืชหรือสัตว์ต่างๆ รวมถึงการทำสวนป่า นาเกลือ และการเพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจ แบ่งตามเจ้าของเป็น:
- บุคคลธรรมดา
- นิติบุคคล
4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า
ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์หรือถูกทิ้งร้าง ซึ่งจะถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าประเภทอื่นๆ และมีบทลงโทษเพิ่มเติมหากปล่อยทิ้งร้างเป็นเวลานาน
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2568 เสียเท่าไหร่?
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2568 จะจัดเก็บตามประเภทการใช้ประโยชน์ ดังนี้:
1. อัตราภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย
บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว (มีชื่อในทะเบียนบ้าน)
- มูลค่า 0-50 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
- มูลค่า 50-75 ล้านบาท: อัตรา 0.03%
- มูลค่า 75-100 ล้านบาท: อัตรา 0.05%
- มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท: อัตรา 0.1%
บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว (มีชื่อในทะเบียนบ้าน)
- มูลค่า 0-10 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
- มูลค่า 10-50 ล้านบาท: อัตรา 0.02%
- มูลค่า 50-75 ล้านบาท: อัตรา 0.03%
- มูลค่า 75-100 ล้านบาท: อัตรา 0.05%
- มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท: อัตรา 0.1%
บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป
- มูลค่า 0-50 ล้านบาท: อัตรา 0.02%
- มูลค่า 50-75 ล้านบาท: อัตรา 0.03%
- มูลค่า 75-100 ล้านบาท: อัตรา 0.05%
- มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท: อัตรา 0.1%
2. อัตราภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
- มูลค่า 0-50 ล้านบาท: อัตรา 0.3%
- มูลค่า 50-200 ล้านบาท: อัตรา 0.4%
- มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท: อัตรา 0.5%
- มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท: อัตรา 0.6%
- มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท: อัตรา 0.7%
3. อัตราภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม
บุคคลธรรมดา
- มูลค่า 0-50 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
- มูลค่า 50-125 ล้านบาท: อัตรา 0.01%
- มูลค่า 125-150 ล้านบาท: อัตรา 0.03%
- มูลค่า 150-550 ล้านบาท: อัตรา 0.05%
- มูลค่า 550-1,050 ล้านบาท: อัตรา 0.07%
- มูลค่าเกิน 1,050 ล้านบาท: อัตรา 0.1%
นิติบุคคล
- มูลค่า 0-75 ล้านบาท: อัตรา 0.01%
- มูลค่า 75-100 ล้านบาท: อัตรา 0.03%
- มูลค่า 100-500 ล้านบาท: อัตรา 0.05%
- มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท: อัตรา 0.07%
- มูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท: อัตรา 0.1%
4. อัตราภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า
- มูลค่า 0-50 ล้านบาท: อัตรา 0.3%
- มูลค่า 50-200 ล้านบาท: อัตรา 0.4%
- มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท: อัตรา 0.5%
- มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท: อัตรา 0.6%
- มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท: อัตรา 0.7%
หมายเหตุ: หากปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าต่อเนื่องเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปี แต่รวมแล้วไม่เกิน 3%
วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมตัวอย่างการคำนวณ
การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถทำได้ตามสูตรและตัวอย่างต่อไปนี้:
1. สูตรคำนวณภาษีที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน × อัตราภาษี
ตัวอย่าง: เจ้าของบริษัทสีข้าว จดทะเบียนในนามนิติบุคคล มีที่ดินเพื่อการเกษตรสำหรับปลูกข้าวมูลค่า 90 ล้านบาท
- อัตราภาษีที่ดินของนิติบุคคลเพื่อการเกษตรมูลค่า 75-100 ล้านบาท อยู่ที่ 0.03%
- ภาษีที่ต้องจ่าย = 90,000,000 × 0.03% = 27,000 บาท
2. สูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) × อัตราภาษี
ตัวอย่าง: เจ้าของที่ดินมูลค่า 60 ล้านบาท และมีบ้านเดี่ยวมูลค่า 20 ล้านบาท
- รวมมูลค่า = 60 + 20 = 80 ล้านบาท
- อัตราภาษีบุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียวมูลค่า 75-100 ล้านบาท อยู่ที่ 0.05%
- ภาษีที่ต้องจ่าย = 80,000,000 × 0.05% = 40,000 บาท
3. สูตรคำนวณภาษีสำหรับห้องชุด
ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าห้องชุด × อัตราภาษี
ตัวอย่าง: เจ้าของคอนโดมูลค่า 30 ล้านบาท
- อัตราภาษีบุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียวมูลค่า 10-50 ล้านบาท อยู่ที่ 0.02%
- ภาษีที่ต้องจ่าย = 30,000,000 × 0.02% = 6,000 บาท
ใครบ้างที่ได้รับการลดหย่อนหรือยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?
รัฐบาลมีมาตรการลดหย่อนและยกเว้นภาษีสำหรับทรัพย์สินบางประเภท ดังนี้:
1. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับลดหย่อนภาษี 50%
- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับมาจากการรับมรดกก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562
- ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของโรงผลิตไฟฟ้าและพื้นที่เกี่ยวเนื่อง
- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นเขื่อนเพื่อการผลิตไฟฟ้า
- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นโรงงานผลิตน้ำประปาและพื้นที่เกี่ยวข้อง
2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับลดหย่อนภาษี 90%
- อสังหาริมทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน (ไม่เกิน 5 ปี)
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นโครงการจัดสรร (ไม่เกิน 3 ปี)
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นอาคารชุด (ไม่เกิน 3 ปี)
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ในกิจการของสถาบันอุดมศึกษาเอกชน
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ในกิจการของโรงเรียนเอกชน
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นสถานที่ให้บริการสาธารณะ เช่น สวนสัตว์ สวนสนุก ที่จอดรถไฟฟ้า
ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเมื่อไหร่ และชำระที่ไหน?
ผู้มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่:
- ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง
- ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ
ในแต่ละปี องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะเป็นผู้ประเมินและส่งแบบประเมินภาษีให้กับผู้มีหน้าที่เสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์
สำหรับปี 2568 มีการขยายระยะเวลาชำระภาษีออกไปอีก 2 เดือน เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนให้กับประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วม:
- งวดที่ 1: ชำระภายในเดือนมิถุนายน 2568 (เดิมเมษายน 2568)
- งวดที่ 2: ชำระภายในเดือนกรกฎาคม 2568 (เดิมพฤษภาคม 2568)
- งวดที่ 3: ชำระภายในเดือนสิงหาคม 2568 (เดิมมิถุนายน 2568)
ในกรณีที่ต้องการขอผ่อนชำระภาษี สามารถขอผ่อนได้ 3 งวด ในระยะเวลา 3 เดือน โดยค่าภาษีต้องมีขั้นต่ำ 3,000 บาทขึ้นไป
สถานที่ชำระภาษี
- กรุงเทพมหานคร: ชำระที่สำนักงานเขต
- เมืองพัทยา: ชำระที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
- เทศบาล: ชำระที่สำนักงานเทศบาล
- องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.): ชำระที่ที่ทำการ อบต.
ผลกระทบหากไม่ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกำหนด
การละเลยหรือหลีกเลี่ยงการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีบทลงโทษที่ชัดเจน แบ่งเป็น 3 ระดับ ดังนี้:
1. เบี้ยปรับ
- เบี้ยปรับ 10% ของค่าภาษีค้างชำระ – กรณีไม่ชำระภายในกำหนด แต่ชำระก่อนได้รับหนังสือเตือน
- เบี้ยปรับ 20% ของค่าภาษีค้างชำระ – กรณีไม่ชำระภายในกำหนด แต่ชำระภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือเตือน
- เบี้ยปรับ 40% ของค่าภาษีค้างชำระ – กรณีไม่ชำระภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือเตือน
2. เงินเพิ่ม (ดอกเบี้ย)
คิดเป็นอัตราดอกเบี้ย 1% ต่อเดือนของเงินภาษีที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น เริ่มนับจากวันที่พ้นกำหนดชำระภาษี
3. โทษทางอาญา
กรณีหลีกเลี่ยงภาษีหรือพยายามหลีกเลี่ยงภาษี มีโทษจำคุกสูงสุด 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 40,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ สำหรับนิติบุคคล กรรมการ ผู้จัดการ หรือผู้รับผิดชอบในการดำเนินงานอาจต้องรับโทษทางอาญาเช่นเดียวกัน
วิธีการวางแผนเพื่อบริหารจัดการภาษีที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ
เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถวางแผนเพื่อบริหารจัดการภาษีได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ดังนี้:
1. เลือกจดทะเบียนบ้านหลังหลักให้เหมาะสม
พิจารณาว่าบ้านหลังใดที่มีมูลค่าสูงที่สุด และจดทะเบียนเป็นบ้านหลังหลัก (มีชื่อในทะเบียนบ้าน) เพื่อได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท
2. ใช้ประโยชน์ที่ดินให้เหมาะสมกับประเภทภาษี
ที่ดินว่างเปล่าจะถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูง พิจารณาใช้ประโยชน์ที่ดินในด้านเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยเพื่อลดอัตราภาษี
3. ตรวจสอบสิทธิในการได้รับการลดหย่อนหรือยกเว้นภาษี
ศึกษาข้อมูลว่าทรัพย์สินของคุณมีสิทธิได้รับการลดหย่อนหรือยกเว้นภาษีหรือไม่ และดำเนินการยื่นเอกสารให้ถูกต้อง
4. วางแผนการชำระภาษีให้ตรงเวลา
ชำระภาษีตามกำหนดเวลาเพื่อหลีกเลี่ยงเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม หากมีภาระภาษีสูง สามารถขอผ่อนชำระเป็นงวดได้
5. ขอคืนภาษีในกรณีชำระเกิน
ในกรณีที่ชำระภาษีเกินกว่ายอดที่ควรจ่าย สามารถยื่นคำร้องต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพื่อขอเงินคืนได้ภายใน 3 ปีนับจากวันที่ชำระภาษีเกิน
สรุป
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องให้ความสำคัญ การเข้าใจวิธีการคำนวณ อัตราภาษี และกำหนดเวลาชำระภาษีอย่างถูกต้อง จะช่วยให้เจ้าของทรัพย์สินสามารถวางแผนและบริหารจัดการภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ ลดความเสี่ยงในการถูกปรับหรือถูกดำเนินคดี
สำหรับปี 2568 มีการขยายระยะเวลาชำระภาษีออกไปอีก 2 เดือน เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนให้กับประชาชน ดังนั้น ควรติดตามข่าวสารและประกาศจากหน่วยงานราชการอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงและปฏิบัติตามกฎหมายได้อย่างถูกต้อง
#สาระ #การเงิน #ภาษีที่ดิน #ภาษีสิ่งปลูกสร้าง #ภาษี2568 #การคำนวณภาษี #ภาษีอสังหาริมทรัพย์ #ยกเว้นภาษี #ลดหย่อนภาษี #บทลงโทษภาษี #ชำระภาษี
